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    北京317新政两周年学区房告别天价京派房企业绩受影响

    每经记者 陈梦妤    每经编辑 魏文艺    

    不知不觉间被称为史上最严调控的北京317新政已经执行两周年时间回溯到两年前的2017年3月彼时北京二手房市场温度升至最高点天价学区房更是频频刷屏这也直接导致调控政策出台2017年3月17日北京升级版认房又认贷政策空降被称为317新政

    值新政实施两周年每日经济新闻记者实地走访北京市场发现与两年前相比楼市降温明显市场情绪日渐理性虽然进入2019年北京楼市迎来一番小阳春行情但后市走势如何仍待观察

    挂出一套学区房想买的人排着队业主逐一挑选买家对话最后择优成交卖家报价728万元?#24433;?#22825;砍价到夜里11点半最后745万元成交中介这样描述两年前北京学区房的火爆场面

    2017年3月17日北京颁布认房又认贷的楼市新政二套房最低首付比例提至六成最高贷款年限降至25年企业购房限售期限3年最重要的是政策即时生效

    一场游戏有一?#25509;?#36828;是输家比如被误伤的购房者那些已经签过合同交付定金只差网签最后一步的买房自住人群比如受累的京派房企重仓北京大本营业绩大降甚至退市

    二手房均价下跌超一成

    两年前北京317新政空降令二手房价暂停于67497元/平方米的历史高度此后北京二手房价格连续9个月下跌到今年2月北京二手房均价为59898元/平方米与2017年3月高点相比两年间下跌11.3%

    作为限购调控的标杆城市北京楼市的一举一动都备受业内关注

    ?#24615;?#22320;产数据显示2017年北京二手房仅签约120821套与2016年同期的254916套相比跌幅超过一半达52.6%两年来北京二手房成交不足28万套而新政出台的前两年累计交易量约48万套

    另据我爱我家数据2017年3月17日当天北京全市共完成二手住宅网签1497套较前一日增加近40%创2016年9月30日以来单日网签量新高而次日2017年3月18日北京全市共完成二手住宅网签968套虽较前一日下降35%但当日是周六以往成交量在100套左右

    其中作为317新政的重点管控对象学区房所受影响首当其冲要知道在东城区和西城区的房地产交易中只有学区房这一关键词

    虽然单价高但由于胡同里的平房面积小所以总价并不算高导致了北京特色的胡同里学区房亦一直是北京楼市的异类

    2016年3月一则关于北京文昌胡同46万元/平方米的天价学区房新闻刷新了人们对于北京楼市的认知尽管随后该消息被证实虚假但作为占有优质教育资源的重点区域胡同里的平房从来都不缺买主

    每日经济新闻记者近日走访北京市场了解到317新政之前东城区学区房最高成交价为19万元/平方米此后均价基本维持在14万元/平方米左右至于传说中的胡同内老破小如今的链家中介已经明确表示不建议带看

    中介表示19万元/平方米的时候挂出来一套房买的人排着队要317新政后愿意小幅降价卖掉的业主现在看来最明智那些捂着房子想等房价回调的业主其实是亏大了因为这一年就一直维持在目前的水准

    京派房企业绩跌超三成

    而对于那些重仓北京的房企来说过去这两年的日子其实很艰?#36873;?/p>

    据克而瑞2017年北京TOP10房企共实现销售金额1515.38亿元与2016年相比减少近30%实现销售面积367.49万平方米与2016年相比减少近45%

    到了2018年北京TOP10房企共实?#33267;?#37327;销售金额1163.7亿元前十的门槛由2017年的82亿元降至76亿元

    其中又以老大哥首开股份掉队最为明显

    几年前首开出走北京开拓京外市场发现优势不明显后又折返重仓北京但偏偏赶上了317新政?#20445;?#19994;绩空间利润空间均被限制无奈之下又重新征战京外市场但由于后劲不足暂未能扭转依赖北京大本营的局势

    从具体数据看2017年首开还算意气风发以257.1亿元业绩继续蝉联北京

    房企销冠但这与其2016年的343亿元

    业绩相比跌幅超过30%

    到了2018年首开已将销冠位置拱手相让2018年12月19日首开股份副总经理田?#20173;?#21271;京区域品牌发布会上表示2018年公司房地产协议销售额将突破千亿元其中北京区域占比约一半达到500亿元但据诸葛找房数据首开 2018年仅实现257亿元销售额而据克而瑞数据即便是流量金额与权益金额相加首开的销售额也才222.2亿元

    相比之下受317新政影响最大的京派房企当属中弘这家超半数销售额来自北京市场并且项目多为商改住类型的房企在遭遇317新政?#32422;?#27492;后的326商改住限购令重伤之后元气尽失想要退到老三板却还遭遇延期

    主力项目从销冠到?#26790;?#21457;生在一年之内中弘做到了并且一度无所畏惧要知道在317新政之后的一场土拓大战中中弘依旧敢顶着巨债反其道而行之以近15亿元240%的平均溢价率拿下北京市平谷区4宗地安邦保利万科招商等均倒在中弘暴力举牌之下

    而中弘这两年的财报怕是最具讽刺意义的典范在2016年业绩稍有起色之后中弘在2017年财报开篇便直陈公司内部控制存在重大缺陷敬请投资者注意阅读?#20445;约?#20844;司计划不派发现金红利不送红股不以公积金转增股本当年中弘的营收为10.2亿元同比跌幅近八成?#36824;?#23646;于上市公司股东的净利润跌幅是惊人的1700%并特别指出2017年3月北京出台的商办项目调控政策对区域内的商办项目的销售影响巨大还导致很多?#31361;?#36864;房而到了2018年前三季度中弘净利润亏损18.85亿元同比降幅则是更惊人的2379.61%

    如今的中弘实控人跑路了财务总监失联了债权人大会延期了背着百余亿元债务拖下去?#20445;?#30524;看着就是一个大烂摊子?#20013;?#21457;酵

    尽管中弘的残?#21482;?#26377;着管理层决策失误投资失利等因素但317新政却是加速其落败的导火索

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