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    一套房降价近千万?北京豪宅市场打响“春季抢收战”

      每经记者 王佳飞 陈梦妤    每经编辑 林?#23395;?nbsp;   

      2月15日,一则豪宅“降价近千万”的传闻在北京楼市蔓延。

      北京豪宅市场从来不缺热度,有高企的楼面价和相对“廉价”的入市价格博得眼球,也有“质量门”引发的一系列维权事件,2018年四季度的豪宅集中入市更令人惊呼“政策松动”。

      近期,有“10万+”豪宅项目传来降价千万的消息,再次牵动市场敏感的神经。

      为了完成销售任务而博眼球

      2月15日,泰禾西府大院销售人员向“镁刻地产”记者推销称:“我们172平方米和197平方米的两种户型,之前单价是14万元,现在一口价11.8万元。”记者测算,单套降价约400万元。

      “另外,我们对付款方式有优惠,如果您1月之内付清总房款的40%,可以享受98折,多付多优惠。”

      记者注意到,就在3个月前该项目刚开盘时,这里的政策还是最低付50%总房款。

      “集团3月份有回款任务,所以现在有较大幅度的优惠。”该销售人?#21271;?#31034;。

      当记者询问更大的优惠幅度后,该销售为记者推荐了集团内的另一豪宅项目——金府大院,称该楼盘的价格更“合适”一些。

      “镁刻地产”记者随即联系了金府大院的销售人员。一位销售员介绍称:“300平方米以?#31995;?#25340;产品有几套特价房,原价2500万元,现在1600万元,不过仅有几套。”

      该销售人员续称:“和您明说吧,这只不过是一个噱头,集团在北京有80亿元销售任务,我们想让更多中介帮我们卖房子,总得有点吸引眼球的手段吧,宣传让利这么多,其?#24471;?#26377;几套房源的。”

      记者了解到,除?#26494;?#36848;“特惠房?#20445;?#37329;府大院的其他户型也有不同程度的优惠。“我们150平方米以上平层产品有30万元首付款抵40万元的优惠活动,基本和年前一样,销售情况一直还不错。”该销售人员说。

      据“地产营销人”信息,2018年12月金府大院销售43套,均价8.1万元/平方米,总金额5.42亿元;今年1月共销售6套房源,均价为8.3万元/平方米,金额7400万元。

      据《每日经济新闻》此前报道,2015年11月2日,华侨城与招商、华润组成联合体,以总价83.4亿元竞得金府大院地块,成为当?#21271;?#20140;土地总价第三高,彼时项目?#35813;?#20026;“新著东方”。2016年9月,招商地产与华润退出。2017年8月初,华侨城挂牌转让该项目49%股权,泰禾以底价7.34亿元购得。目前,泰禾持有该项目75%股权。

      而上文提及的西府大院,则是泰禾旗下的另一个高端产品。泰禾于2014年以49.58亿元获得丰台区旧改地块,开发成西府大院。彼时拿地的楼面均价为5.5万元/平方米,如果扣除地块内配建的保障房和商业项目,楼面价则高达8万元/平方米。

      记者还注意到,除了市场上有降价传闻外,一则金府大院邀请全民经纪人的消息亦在网络流行来开,?#20449;怠?#22806;联佣金1%。”

      对于此类现象,“镁刻地产”立即联系了泰禾集团,集团品牌部称未收到任何降价通知,至于是否是促销活动,需要和区域销售部门了解情况,核实信息后第一时间答复。

      2月17日,泰禾集团相关工作人员给“镁刻地产”发来回?#27425;?#31295;。文内称:在“壹号抢收计划”的带领下,泰禾北京共有四个高端项目(北京泰禾·金尊府、北京泰禾·金府大院、泰禾·西府大院及泰禾·北京院子二期)参加“抢收?#20445;?#20165;在2月16、17日周末两天就销售15亿元,迎来了春节后首周的开门红。

      泰禾方面并未提及降价,但对此前一段时间的促销活动作了重点回应。

      回?#27425;?#31295;还称,此次北京泰禾率先启动的“壹号抢收计划”对今年的北京楼市有标杆意义,在稳楼市的调控基调下,房企之间的竞争会更为激烈,谁能在一季度打好第一枪,谁就在今年的市场上更有主动权。

      对此,中国豪宅研究院院长朱晓红表示,北京豪宅项目拿的是高价地,做的是高价房,当限价倒逼成本时,降价减配就成了一种必然。所以,去年楼市有一个关键?#24335;小?#28966;虑?#20445;?#22312;?#20998;省?#25104;本、房价之间纠结,并由此而焦虑。

      豪宅价格下跌是非典型现象

      记者注意到,去年下半年,北京豪宅市场风生水起,多个“10万+”项目集中入市,尤以10月为甚。当月,仅14日、21日,就分别有两批、5个商品房项目取得预售许可证,均为高端产品。其中,西府大院销售均价为11.2万元,昆仑域11.3万元,玺萌壹号院9.9万元,金茂府9.5万元。5个取证项目中,“10万+”级别的楼盘达就有4个。

      对于新近曝出的豪宅降价传闻是否波及整个市场,记者也进行了多方打探。

      “没有听?#30340;?#20010;楼盘降价。”对于竞品的降价传闻,昆仑域销售人员似乎并不愿意提及。

      “我们二月份预售证到期,然后就要取现房证,多少会涨一些。就像去年我们的高层产品,最开始卖9.5万元/平方米,‘期(房)转现(房)’后涨到10万元/平方米。”该销售人员告诉记者,“其实我们跟金府大院没什么可比性,最主要就是位置不一样,北京的二环(昆仑域的位置)和三环(金府大院的位置)差别还是挺大的。”

      不过,记者在去年12月采访时,昆仑域的销售人员还向记者打听过中国玺、金府大院等豪宅项目的价格和销售情况。

      从市场表现看,记者留意到,2018年大量成交的“10万+”顶豪项目,多为有年头的老项目,如泛海国际、万柳书院、璞瑅,?#32422;?#21271;京壹号院、中骏天宸、懋源钓云台?#21462;?016~2018年,北京均价10万元/平方米以上的豪宅成交套数分别是463套、344套和259套,成交金额则分别是156.4亿元、85.7亿元和84.9亿元。

      尽管这组数据近3年呈下行曲线,但一个值得关注的细节?#29301;?018年12月,北京市商品房新增供应19495套,环比上月上涨167%。亦即,豪宅销量逐年下降的同时,却遭遇更多新增产品分食市场。

      这印证了“地产营销人”的看法。“从去年四季度开始,北京的豪宅和高端别墅成交量开始激增,很多媒体解读为市场的回暖,但实际上是之前积压的网签?#22836;?#30340;结果。豪宅并没有因为市场下行而受到巨大冲击,只是因为签约滞后给楼市造成了一个假象。”

      去年末?#20004;瘢?#21069;文所述这批新项目开始逐渐分羹北京的豪宅市场。

      据“地产营销人?#20445;?018年12月,昆仑域成交22套,均价9.7万元/平方米,金额3.5亿元;金茂府成交9套,均价9.8万元/平方米,金额1.9亿元。

      而今年1月,开盘一个月的壹亮马成交了6套,均价9.8万元/平方米,金额超1亿元,去化率超过85%;昆仑域成交57套,均价10.5万元/平方米,金额11.11亿元;金茂府成交17套,均价10.3万元/平方米,金额4.6亿元。

      事实上,从去年底到今年初,北京的豪宅价格一直坚挺,甚至有小幅?#31995;?#20043;势。但随着2019年首月的市场骤然降温,?#32422;?#21271;京更多项目即将入市场的压力,高端产?#25151;?#21457;商突感“压力山大”。

      据丽兹行数据,当前全北京新房可售住宅楼盘数量共计469个,其中豪宅有70个(公寓21个盘,别墅49个盘);全市库存量在5.05万套,豪宅在5400套左右,占比约10%。

      在朱晓红看来,豪宅市场很难一跤下滑。价格下跌,并非豪宅本身出?#23435;?#39064;,而是大势所趋。这种非典型现象,冬去?#35946;矗?#36824;会反转的。

      “总体来说,豪宅市场永远是小众市场。豪宅的价值是由完整体系价?#20498;?#25104;的,价值链上任何一个?#26041;?#20570;不到位,都会出问题。在建筑不变的前提下,小环?#22330;?#22823;环境优化则加分,劣化则减分。”朱晓红总结道。

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