• <input id="ceag6"><label id="ceag6"></label></input>

    越秀房托演绎房地产基金样本 中国版REITs呼之欲出

    ¡¡¡¡本报记者 张晓玲 实习生 陈靓 广州报道

    ¡¡¡¡导读

    ¡¡¡¡业内人士称£¬国内市场推出公募REITs£¬最大的问题是租金回报率太低¡£实际上£¬是房价过高导致置办物业的成本过高的问题¡£

    ¡¡¡¡作为唯一一只用于运作内地资产的标准境外REITs£¬越秀房地产信托基金£¨以下简称¡°越秀房托?#20445;?#24120;被作为国内商用物业REITs实践的样本£¬备受关注¡£

    ¡¡¡¡2018年£¬越秀房托共有两次资产腾挪£¬进行规模扩张和结构优化¡£通过¡°三个提升¡±和香港的低融资成本£¬越秀房托实现了连续十多年的较高回报率¡£

    ¡¡¡¡反观国内£¬标准的公募REITs则发展缓慢¡£但近两年一系列迹象表明£¬中国版的REITs呼之欲出¡£

    ¡¡¡¡越秀房托行政总裁林德良对21世纪经济报道透露£¬证监会正在着手推进国内REITs£¬¡°既不同于美国模式£¬也不同于香港模式¡£¡±

    ¡¡¡¡但对诸多物业经营者和金融机构而言£¬REITs缺的不是制度是否出台£¬而是缺乏市场空间£¬较低的租金和投资回报率是REITs难以实施的最大问题¡£

    ¡¡¡¡逾6%分派率秘诀

    ¡¡¡¡2005年12月21日£¬越秀房托在港交所挂牌上市£¬以REITs?#38382;?#25345;有国内商业物业£¬与大股东越秀地产一起£¬发展出¡°开发+运营+金融¡±的轻资产运营模式¡£

    ¡¡¡¡越秀房托在近两年来颇为活跃£¬不断?#23637;?#36164;产£¬进行扩展¡£

    ¡¡¡¡2018年12月14日£¬越秀房托公告£¬以11.78亿元出售广州越秀新都会£»12月29日£¬其又以5.9亿?#23637;?#26477;州维多利商务中心¡£

    ¡¡¡¡至此£¬越秀房托在广州¡¢上海¡¢武汉¡¢杭州这4城£¬布局物业8处£¬物业整体出租率为90.1%£¬保持了较高的投资回报率¡£

    ¡¡¡¡基金每年都将90%的可分派收入分派给投资者£¬分派率/回报率一般都达到了6.5%-7%的水平¡£¡°要做到十几年?#26082;?#27492;£¬并不简单¡£¡±林德良说¡£

    ¡¡¡¡林德良认为£¬房托本质是做资产管理£¬包括以租户为中心的经营提升£»资产提升更重视?#36816;?#25345;资产的维护管理¡£他表示£¬¡°我们每年都会将经营收入的1.5%?#32426;度?#21040;资本性改造中¡±¡£

    ¡¡¡¡财务提升体现在优化债务结构¡¢控制融资成本¡¢加强流动性管理等方面¡£尤其是当面对港交所对信托基金借贷比率不超过45%?#21215;?#31649;上限?#20445;?#20854;重要性不言而喻¡£

    ¡¡¡¡数据显示£¬越秀房托所管理物业的净租金收益每年在4%左右£¬而最终能够达到6%甚至以上的分派率£¬低融资成本功不可没¡£

    ¡¡¡¡越秀房托的有息融资成本仅在3%左右¡£¡°这意味着我们的成本实际上要远低于收入£¬这样用杠杆去做融资£¬回报率自然就高¡£¡±越秀房托有关人士说¡£

    ¡¡¡¡目前£¬越秀房托的资产管理规模保持在350亿元左右£¬其中以大股东资产为主£¬未来则有千亿规模的愿景¡£越秀房托方面表示£¬其正在接触外来渠道的资产£¬¡°未来一两个巨型项目的注入£¬便可带来体量的大幅增长£¬具体还是看机会¡£¡±

    ¡¡¡¡通过不断提升运营水平£¬越秀地产和房托走出了一条¡°以商业运营为根本£¬?#36234;?#34701;化为出路¡±的商业地产发展之路¡£

    ¡¡¡¡¡°房产基金的好处就是天然去杠杆?#20445;?#26519;德良认为£¬房地产开发毛利逐步下降£¬商业地产¡¢产业地产将拥有更好的发展前景£¬房产基金将在其中扮演重要角色¡£

    ¡¡¡¡国内REITs?#25386;?#28176;近

    ¡¡¡¡越秀REITs是幸运的£¬持有和运营国内物业的同?#20445;?#21448;享受了境外的低融资成本和税收福利¡£

    ¡¡¡¡过去多年£¬因政策限制£¬万达¡¢华银控股和华润等企业希望以类似方式在海外发行REITs?#21215;?#21010;屡屡受阻¡£

    ¡¡¡¡2017年以来£¬有关部门放行了一批类REITs产品¡£中金公司报告显示£¬国内资产支持证券框架下的类REITs£¬目前总规模达到1000亿人民币¡£

    ¡¡¡¡从资产特征上看£¬国内类REITs更偏向固定收益资产的范畴£¬以中信启航REITs为代表的私募类REITs产品为主流模式¡£虽有较高的内在回报率£¬但流动?#36234;?#24046;£¬缺乏权益投资属性¡£

    ¡¡¡¡2017年£¬以保利租赁住房类REITs为代表£¬国内类REITs创新了储架模式£¬向公募REITs又靠近了一步¡£

    ¡¡¡¡但受政策法规¡¢税务等多方面的影响£¬完全符合国际惯例的内地REITs产品始终没有出现¡£

    ¡¡¡¡¡°国内REITs在不远的未来会出现£¬¡±林德良对21世纪经济报道透露£¬国内版本的REITs正在拟定过程中£¬但会以不同于美国和香港的REITs?#38382;?#20986;现¡£

    ¡¡¡¡无论是香港还是美国£¬都拥有针对REITs的专门法规£¬¡°包括REITs以?#35009;Ê[问?#19978;市¡¢运作模式¡¢?#23637;ºµ日?#19968;套£¬都规定得非常详细¡±¡£但国内没有专门的房地产基金法¡£

    ¡¡¡¡业内曾多次呼吁制定相关REITs法规¡£但据林德良说£¬正在探讨的REITs方案可能更多是基于已有的¡¶基金法¡·之上进行¡£国内现在发的类REITs就是通过ABS实现的¡£

    ¡¡¡¡据越秀房托有关人士介绍£¬目前探讨的方案是公募基金去买ABS的劣后级产品£¬ABS再往下就是私募基金£¬私募又将物业和公司串联起来£¬共同形成了一个不同于香港¡¢美国?#21215;?#26500;?#38382;„¦?#20063;就是内地版的公募REITs¡£

    ¡¡¡¡林德良认为£¬国内公募REITs能不能实现£¬关键看两点£¬一个是能不能出表£¬¡°按照上述这种结构£¬是可以出表的¡±¡£

    ¡¡¡¡另一个就是投资者能不能公开买¡£这种购买行为是指通过交易所公开交易£¬提供给个人投资者£¬而不是只给机构投资者¡£

    ¡¡¡¡对国内公募REITs出现后£¬将为房企带来利益的看法£¬林德良持保留意见£¬¡°最主要的还是要体现平台价值£¬很多项目的运营管理水平和回报率是达不到REITs的标准的¡£¡±

    ¡¡¡¡对此£¬上海资深房地产评论员宋会雍也表达了同样的看法£¬¡°国内的标准REITs并不缺少路径£¬真正缺少的是市场的空间¡£¡±

    ¡¡¡¡在宋会雍看来£¬国内市场推出公募REITs£¬最大的问题是租金回报率太低¡£实际上£¬是房价过高导致置办物业的成本过高的问题¡£

    ¡¡¡¡¡°现在国内商用楼的租金回报也就在3%左右£¬住宅?#36879;?#20302;了£¬国内住宅市面买价和租价之间的比重在1.5%-2%这个区间¡£¡±宋会雍表示£¬国内的低回报率压缩了市场空间¡£

    ¡¡¡¡另一位大型开发商人士指出£¬不解决双重征税的问题£¬国内大多数物业是没法达到REITs要求的回报?#23454;Ä¡?/p>

    ¡¡¡¡宋会雍认为£¬国内可以尝试推出公募REITs£¬¡°但其成长空间仍受到限制£¬不得不考虑产权和回报?#23454;?#29616;实问题¡±¡£

    ¡¡¡¡林德良进一步指出£¬从国内推出REITs的动力来看£¬¡°应该会更多体现在公租房或是地方政府方面¡£¡±

    ¡¡¡¡£¨编辑£º黄锴£©

    特色专栏

    热门推荐
    Â뱨¼Æ»®
  • <input id="ceag6"><label id="ceag6"></label></input>
  • <input id="ceag6"><label id="ceag6"></label></input>