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    银行建白名单箍紧房企贷款 资金成本高企

        本报记者 方海平 上海报道

        随着金融去杠杆持续深入信用风险集中暴露房地产企业的资金问题浮上水面

        近期21世纪经济报道记者从多位市场相关人士处了解到一些名不见经传的小型房企多年前拿下的地块由于资金吃紧无力开发正四处寻求买家接盘这一现象并不鲜见相比于前几年的市场环境房企尤其是?#34892;?#25151;企正面临?#29616;?#30340;资金饥渴症融资渠道收窄融资成本高企项目回报率受政策限制始终处于低位

        银行建立白名单制度

        房企融资渠道的收紧是全方位的北方地区一家城商行对公客户经理对21世纪经济报道记者表示去年底以来银行贷款的授信额度就明显吃紧我们今年开年没几天?#20302;?#23601;显示额度超了500多亿现在贷款基本上是月初有一点额度然后大家排队排上了就放其他行业的企业都很难放出去更别说开发商了

        据记者了解银行对于开发商的授信政策基本是建立白名单制度按照规模以及企业性质排名多将门槛设立为规模50强的开发商甚至30强此外即使入了白名单也很难拿到贷款我们能做的基本上排名前50还要求国有背景或者上市房贷去年停了开发贷已经很久没做了另一家银行人士对记者透露

        一家上市房企的融资部门负责人也对记者表示现在去银行贷款直接被告知没有额度?#30333;?#19981;了的情况很常见另外还有成本问题以前还能拿到基准甚至下浮的贷款现在由于额度吃紧能贷到的都上浮三四成

        从银行对开发商的授信政策即可看出这种环境加剧了大型国有背景的房企与?#34892;?#22411;民营背景房企在融资?#35759;?#19978;的差异?#29575;?#19978;据21世纪经济报道记者统计今年以来虽然市场普遍?#20174;?#38134;行额度紧张房企融资困难但是新增房地产贷款数据仍在增加据Choice数据终端统计2017年主要金融机构新增房地产贷款56000亿比2016年减少700亿但是到今年一季度新增房地产贷款1900亿比2017年同期增加了200亿

        这也就意味着大型房地产企业获得了更多的银行贷款记者查阅部分大型房企的年报发现其负债结构大多以银行借款为主且有上升趋势比如万科2017年的银行借款在总负债中占比为60.5%比2016年提高2个百分点保利地产2017年的银行借款占比66%

        借力资金运作

        本就不受银行?#25353;?#35265;的?#34892;?#22411;民营房企只能更加转向资管计划信托等融资渠道但是这些渠道同样受到严格限制此外其资金成本上涨更为明显一位股份制银行资产管理部总经理对21世纪经济报道记者表示资管新规落地堵住了非标融资的渠道虽然现在鼓励ABSReits等融资方式但是这些工具目前还不成熟对底层资产有较多要求且流程效率低

        越来越多房企向信?#23567;?#22522;金等渠道寻求资金但其最大问题则是资金成本高企去年还能给出8%9%的资金现在基本要到12%以上了一位私募基金人士对记者如此表示对于房企而言资金成本过高则意味着对项目的收益率要求更高了但是实际上受制于限价政策房地产项目的回报率维持低位难以覆盖资金成本

        一位熟悉房地产企业融资情况的机构人士透露很多房地产企业项目融资资金池运作的趋势越来越明显即以某一项目的名义进行融资融到的资金运用于多个不同的项目或者加快资金周转率在债务到期之前实现项目资金回笼并继续对其进行投资运作获取资金收益以12%的成本融来资金但是项目的回报?#22763;?#33021;只有8%不可能覆盖资金成本就必须通过其他方式弥补资金的收益如果加快周转在资金到期之前实现两次投资-回笼则可以

        房企面临的资金压力或可从近期多家房地产企业的加快项目周转期的动作中可见一斑近日包括碧桂园泰禾地产中海地产等多家房地产企业流传出的内部?#21215;?#26174;示要求员工放弃节假日休息加班加点赶工期

        华北某大型房地产企业项目人士对记者表示?#29575;?#19978;现在房地产企业相当于半个金融机构负债率居高不下高度依赖资金的周转和盘活据21世纪经济报道记者统计在证监会行业分类下的140家上市房企中截至最新一季报告合计负债超过1000亿的有15家资产负债率超过80%的有34家

     

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