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    房地产信托监管东边日出西边雨 土地融资暗度陈仓

    见习记者 周炎炎 上海报道

    导读

    大量的明股实债通过结?#32929;?#35745;都是发现不了的只要能瞒过监管的眼睛一位上海信托公司人士对21世纪经济报道表示项目能不能落地主要还是依赖监管人员的判断

    8月20日有消息称近期部分信托公司接到监管部门电话通知要求公司全面暂停房地产信托业务21世纪经济报道记者了解到少数东南沿海和西部的几家信托公司受到类似的窗口指导而上海福建等地的银监局却予以辟谣称既未发文也无窗口指导

    值得关注的是此事折射出的是不同地区银监部门对房地产信托的把握尺度有所不同因而政策取舍也有所区别

    举例?#27492;担?#19968;位浙江信托公司从事房地产信托业务的人士对21世纪经济报道记者称浙江银监部门尚未作此要求该公司的房地产信托项目还在开审批会并没有暂停一位北京信托公司人士表示未收到监管通知但是听到收紧风声之后房地产项目开始提速而一家西部地区信托公司负责人称接到银监局通知要求房地产占比高增速快的公?#26223;?#19994;务进行重新梳理要有一定管控暂时从操作层面把业务缓下来并不是叫停而一家东南沿海的信托公司接电话通知要求公司全面暂停房地产信托业务若前期已通过监管报?#31119;?#19988;合同和抵押等担保措施已办理完毕的可允许继续放款

    各地银监局对政策的拿捏差别很大有一定主观性这与辖内信托公司的业务方向和能力以及监管与沟通情况有关暂停或者暂缓房地产融资应该不是银保监会的统一要求但是近期各地可能会关注一些新的变化特别是监管部门不鼓励做房地产业务的导向一位信托公司中层管理人员对21世纪经济报道记者表示

    接近银保监会人士对21世纪经济报道表示目前会里未曾对收紧房地产信托有统一要求

    统一监管之惑

    之所以各地监管机构的主观性如此重要是因为的确存在可以钻的政策空子

    比如土地融资项目我们对口的银监局早就不让做了但是外地有些同业还能做一位浙江信托公司房地产信托业务人员表示

    由于拿地融资风险高企也进一步提高了房企的杠杆早在2010年银监会曾经下发中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产业务监管有关问题的通知要求信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发整理的贷款2016年各级政府和监管部门也表态严查房地产相关融资

    但是土地融资依旧难以禁绝目前通过信托流入土地融资的主要有两种方式一是明股实债?#20445;?#20449;托做一个基金的LP然后这只基金可以去做项目公司的股东投资或作为股东借款资金自然流入项目公司所费的周折不过是基金公司作为通道收取的数万元备案费用二是通过权益转让比如项目公?#26223;炎?#24049;的应收账款受益权通过信托计划融资类似于ABS

    其中通过第一种明股实债的方式一是规避了委托贷款的合规风险另外还能不提高房企的负债率约定期满后项目公司回购股份支付的价格即为债性融资的本息

    大量的明股实债通过结?#32929;?#35745;都是发现不了的只要能瞒过监管的眼睛一位上海信托公司人士对21世纪经济报道记者表示项目能不能落地主要还是依赖监管人员的判断

    上述浙江信托公司人士也表示同样的业务在A银监治下可以做在B银监治下就不能做甚至同一个银监局对区域内不同信托公司的要求都不尽相同缺乏一个统一管理平台虽然去年中信登上线所有信托产品需要在中信登进行预登记和初始登记但最终还是要抄送各地银监报备

    定向控量?#20013;?#26524;打折扣

    8月1日21世纪经济报道曾独家获悉监管近日窗口指导部分信托公司等金融机构在符合资管新规和执行细则的条件下加快项目投放如同本次要求暂停部分信托公司房地产项目一样在加快项目投放的时候又通过窗口指导调整投放方向成为一些地方监管部门的选择

    监管部门不是大水漫灌而是定向输血给?#34892;?#24494;企业和基础建设房地产融资虽然是信托业内的大热门但的确与政策导向有一定偏离度货币传导机制比?#19979;?#19978;述信托公司中层管理人员表示

    上述人士并称这种施政方式的效?#22763;?#33021;会打折扣原因在于小微企业一直不在金融机构的偏好范围内

    信托是一种资金成本较高的融资方式据21世纪经济报道记者了解目前房地产融资的普遍利率范围在年化12%左右这种资金成本小微企业是否承受得起上述信托公司中层管理人员称对于小微企业而言现下资金可获得性更重要其次才是成本

    独家专栏

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